民生證券-土地市場定期跟蹤：2022Q1，土地市場有哪些變化？-220415

　　2022年Q1，各地土地市場表現如何？

　　2022年Q1，全國范圍內土地市場表現同比下滑幅度較大，土地出讓金平均降幅達65%；盡管我們觀察的是同比數據，但這里面會存在各地土地出讓節奏的影響，我們僅從目前各地土地出讓的數據來側面觀察。http://www.hibor.com.cn【慧博投研資訊】

　　從省層面觀察，我們分為五類區域：

　?。?）江蘇、浙江、福建、山東、北京、上海、廣東：除福建、北京兩區域外，其它省份土地出讓收入均大幅下滑（主要是受集中供地尚未開始的影響），廣東省下滑幅度達96%。http://www.hibor.com.cn（慧博投研資訊）北京市土地出讓情況較好（首批集中供地時間較早），增幅達81%。

　?。?）湖北、安徽、江西、河南：湖北、安徽兩區域Q1土地出讓收入下滑幅度大，分別達87%、95%。江西、河南兩區域土地出讓收入下滑較少，分別為40%、43%。

　?。?）湖南、四川、重慶、陜西、新疆：陜西省土地市場在Q1實現逆勢上漲，土地出讓收入增長107%，達到近5年同期最高水平。湖南省Q1土地出讓收入下滑較多，同比下降75%。四川、重慶、新疆降幅低于全國平均水平。

　?。?）天津、云南、廣西：天津、廣西兩區域Q1土地出讓收入下滑較多，分別達95%、90%。云南省降幅較小，為28%。

　?。?）其他尾部區域：除貴州省外，其它區域降幅均超全國平均水平；貴州省1季度土地出讓收入降幅為38%。

　　從大邏輯上來說，土地市場景氣度仍逐步趨弱會加大地方財政的壓力，但具體到城投平臺的償債壓力而言，難言絕對的壓力：第一，土地出讓收入是一個流量的概念，對于債務的滾續而言更多是對于存量經濟體量的依存；第二，需要區分看待，對于經濟實力較強的區域，其對土地市場下滑容忍度或更高，但對于絕對經濟財政實力不足以支撐市場信心的區域，容忍閾值或要相對小一些，畢竟還是加大了財政的壓力，對于債務利息的償付也會有一定影響。

　　截至Q1，2022年首輪集中供地市場表現如何？

　　從拍地時間來看，多數城市拍地時間提前，7個城市提前至1季度內。

　　從供地規模來看，首批集中供地規模顯著下降，但優質地塊的比例在上升。

　　從成交結果來看，首批集中供地已完成的7個城市中，溢價率大幅下降，流拍率上升，土地市場偏冷。

　　2022年首批集中供地規則有何變化？

　?。?）供應批次增加：部分城市由“三批次供地”變為“四批次供地”。

　?。?）門檻降低：部分城市放寬競買企業準入門檻，降低保證金比例。

　?。?）配建要求降低：部分城市調低了配建保障房和安置房的比例。

　?。?）競拍規則簡化，強調穩定與公平。

　　風險提示：1）房地產政策不及預期；2）疫情防控政策變化；3）宏觀經濟、地方政府債務壓力、城投信用風險事件超預期。