民生證券-土地市場定期跟蹤:2022Q1,土地市場有哪些變化?-220415

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日期:2022-04-15 19:53:25 研報出處:民生證券
研報欄目:債券研究 譚逸鳴  (PDF) 13 頁 1,106 KB 分享者:zhan******iao
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研究報告內容
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  2022年Q1,各地土地市場表現如何?

  2022年Q1,全國范圍內土地市場表現同比下滑幅度較大,土地出讓金平均降幅達65%;盡管我們觀察的是同比數據,但這里面會存在各地土地出讓節奏的影響,我們僅從目前各地土地出讓的數據來側面觀察。http://www.hibor.com.cn【慧博投研資訊】

  從省層面觀察,我們分為五類區域:

 ?。?)江蘇、浙江、福建、山東、北京、上海、廣東:除福建、北京兩區域外,其它省份土地出讓收入均大幅下滑(主要是受集中供地尚未開始的影響),廣東省下滑幅度達96%。http://www.hibor.com.cn(慧博投研資訊)北京市土地出讓情況較好(首批集中供地時間較早),增幅達81%。

 ?。?)湖北、安徽、江西、河南:湖北、安徽兩區域Q1土地出讓收入下滑幅度大,分別達87%、95%。江西、河南兩區域土地出讓收入下滑較少,分別為40%、43%。

 ?。?)湖南、四川、重慶、陜西、新疆:陜西省土地市場在Q1實現逆勢上漲,土地出讓收入增長107%,達到近5年同期最高水平。湖南省Q1土地出讓收入下滑較多,同比下降75%。四川、重慶、新疆降幅低于全國平均水平。

 ?。?)天津、云南、廣西:天津、廣西兩區域Q1土地出讓收入下滑較多,分別達95%、90%。云南省降幅較小,為28%。

 ?。?)其他尾部區域:除貴州省外,其它區域降幅均超全國平均水平;貴州省1季度土地出讓收入降幅為38%。

  從大邏輯上來說,土地市場景氣度仍逐步趨弱會加大地方財政的壓力,但具體到城投平臺的償債壓力而言,難言絕對的壓力:第一,土地出讓收入是一個流量的概念,對于債務的滾續而言更多是對于存量經濟體量的依存;第二,需要區分看待,對于經濟實力較強的區域,其對土地市場下滑容忍度或更高,但對于絕對經濟財政實力不足以支撐市場信心的區域,容忍閾值或要相對小一些,畢竟還是加大了財政的壓力,對于債務利息的償付也會有一定影響。

  截至Q1,2022年首輪集中供地市場表現如何?

  從拍地時間來看,多數城市拍地時間提前,7個城市提前至1季度內。

  從供地規模來看,首批集中供地規模顯著下降,但優質地塊的比例在上升。

  從成交結果來看,首批集中供地已完成的7個城市中,溢價率大幅下降,流拍率上升,土地市場偏冷。

  2022年首批集中供地規則有何變化?

 ?。?)供應批次增加:部分城市由“三批次供地”變為“四批次供地”。

 ?。?)門檻降低:部分城市放寬競買企業準入門檻,降低保證金比例。

 ?。?)配建要求降低:部分城市調低了配建保障房和安置房的比例。

 ?。?)競拍規則簡化,強調穩定與公平。

  風險提示:1)房地產政策不及預期;2)疫情防控政策變化;3)宏觀經濟、地方政府債務壓力、城投信用風險事件超預期。

  

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