萬聯證券-房地產行業深度報告:時窮“節”乃現,REITs發展正當時-220415

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日期:2022-04-15 15:14:08 研報出處:萬聯證券
行業名稱:房地產行業
研報欄目:行業分析 潘云嬌  (PDF) 25 頁 1,279 KB 分享者:fzh****17 推薦評級:強于大市
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研究報告內容
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  行業核心觀點:

  借鑒海外REITs發展經驗,長期視角下,REITs在大類資產配置中具有收益穩定的優勢,我國公募REITs供給規模仍然較小,潛在市場空間較大,政策推動下市場擴容在即,保障性租賃住房REITs有望近期落地,建議積極關注新品種上市認購機會以及已上市REITs估值回歸后的投資機會。http://www.hibor.com.cn【慧博投研資訊】

  投資要點:

  全球REITs規模迅速擴張,基礎設施/數據中心/工業部門REITs市值合計占比30%:截至2021年末,REITs已經成為全球商業地產投資的重要部分,全球已上市REITs數量達到了865支,總市值從1990年的100億美元增長至2021年末的2.5萬億美元。http://www.hibor.com.cn(慧博投研資訊)美國占比約63%,日本7.5%、澳大利亞5%、英國4.5%、新加坡3.7%、法國3.3%、加拿大3.2%、香港1.6%(2019年末);過去10年全球REITs資產結構發生較大變化,截至2021年末,基礎設施、數據中心和工業部門占房地產投資信托基金市值的30%,2010年僅4%。

  我國公募REITs發展正當時,潛在發展空間廣闊:我國經過十多年的探索,2021年正式推出基礎設施公募REITs,邁出了跨越性的一步,我國基礎設施公募REITs采用“封閉式公募基金-ABS專項計劃-項目公司-項目”的結構,當前已上市11只公募REITs總市值達到480億元。政策推進下,保障性租賃住房REITs有望加速落地,后續能源基礎設施、停車場項目市政基礎設施等均有望有序推出,REITs擴容將迎來較快發展。參考海外成熟REITs市場市值占GDP的比重估計,我國REITs潛在市場規?;驅⑦_到5萬億。

  我國公募REITs獲得資金認可度較高,上市以來表現亮眼:目前已上市的公募REITs在認購以及上市后均獲得資金認可,整體表現亮眼。從派息率角度來看,根據wind數據顯示,預計首批上市REITs派息率平均為6.53%,明顯高于銀行、保險、開發類房企等高股息率類板塊的平均股息率水平,體現了REITs較強的收益穩定性。

  長期投資角度下,REITS收益來源穩定,在大類資產配置中具有優勢地位:REITs的價值來源主要資產價值增值、租金等收益。參考海外成熟REITs歷史市場表現,在大類資產中表現較好,FTSEEPRANareit Global REITsExtended Index在2009年6月至2021年12月期間年復合收益率達到13%,明顯超過同期股票、債券以及未上市房地產資產收益率。從區域間看,美國、日本、新加坡、香港10年期REITs年化收益率分別達到10.07%、8.9%、8.8%、10.8%,海外成熟REITs市場在長期資產配置中均表現出了較穩定收益能力。從各類REITs收益率來看,根據2020年亞太REITs市場工業/物流類REITs收益率表現突出,10年期年化綜合收益率達到13.80%。

  風險因素:收益率不及預期風險;REITs底層資產過度集中;市場流動性風險等。

  

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