萬聯證券-房地產行業深度報告：時窮“節”乃現，REITs發展正當時-220415

　　行業核心觀點：

　　借鑒海外REITs發展經驗，長期視角下，REITs在大類資產配置中具有收益穩定的優勢，我國公募REITs供給規模仍然較小，潛在市場空間較大，政策推動下市場擴容在即，保障性租賃住房REITs有望近期落地，建議積極關注新品種上市認購機會以及已上市REITs估值回歸后的投資機會。http://www.hibor.com.cn【慧博投研資訊】

　　投資要點：

　　全球REITs規模迅速擴張，基礎設施/數據中心/工業部門REITs市值合計占比30%：截至2021年末，REITs已經成為全球商業地產投資的重要部分，全球已上市REITs數量達到了865支，總市值從1990年的100億美元增長至2021年末的2.5萬億美元。http://www.hibor.com.cn（慧博投研資訊）美國占比約63%，日本7.5%、澳大利亞5%、英國4.5%、新加坡3.7%、法國3.3%、加拿大3.2%、香港1.6%（2019年末）；過去10年全球REITs資產結構發生較大變化，截至2021年末，基礎設施、數據中心和工業部門占房地產投資信托基金市值的30%，2010年僅4%。

　　我國公募REITs發展正當時，潛在發展空間廣闊：我國經過十多年的探索，2021年正式推出基礎設施公募REITs，邁出了跨越性的一步，我國基礎設施公募REITs采用“封閉式公募基金-ABS專項計劃-項目公司-項目”的結構，當前已上市11只公募REITs總市值達到480億元。政策推進下，保障性租賃住房REITs有望加速落地，后續能源基礎設施、停車場項目市政基礎設施等均有望有序推出，REITs擴容將迎來較快發展。參考海外成熟REITs市場市值占GDP的比重估計，我國REITs潛在市場規?；驅⑦_到5萬億。

　　我國公募REITs獲得資金認可度較高，上市以來表現亮眼：目前已上市的公募REITs在認購以及上市后均獲得資金認可，整體表現亮眼。從派息率角度來看，根據wind數據顯示，預計首批上市REITs派息率平均為6.53%，明顯高于銀行、保險、開發類房企等高股息率類板塊的平均股息率水平，體現了REITs較強的收益穩定性。

　　長期投資角度下，REITS收益來源穩定，在大類資產配置中具有優勢地位：REITs的價值來源主要資產價值增值、租金等收益。參考海外成熟REITs歷史市場表現，在大類資產中表現較好，FTSEEPRANareit Global REITsExtended Index在2009年6月至2021年12月期間年復合收益率達到13%，明顯超過同期股票、債券以及未上市房地產資產收益率。從區域間看，美國、日本、新加坡、香港10年期REITs年化收益率分別達到10.07%、8.9%、8.8%、10.8%，海外成熟REITs市場在長期資產配置中均表現出了較穩定收益能力。從各類REITs收益率來看，根據2020年亞太REITs市場工業/物流類REITs收益率表現突出，10年期年化綜合收益率達到13.80%。

　　風險因素：收益率不及預期風險；REITs底層資產過度集中；市場流動性風險等。